Methodik

TALOA nimmt ein Inserat und bewertet das Objekt in drei Schritten: Die wirtschaftlichen Kennzahlen werden deterministisch gerechnet, dann gegen Ihr hinterlegtes Ankaufsprofil gespiegelt (Strategy Fit), und unabhängig davon wird die Marktqualität des Angebots eingeschätzt (Opportunity Rating). Diese Seite beschreibt, wie das im Einzelnen passiert.

TALOA ist Entscheidungsunterstützung, keine Anlageberatung und keine Bewertung im Sinne einer Verkehrswertermittlung. Alle Zahlen sind ein Überschlag auf Basis der von Ihnen eingegebenen Angaben und ersetzen weder Unterlagenprüfung, Besichtigung noch fachliche Beratung.

1. Grundlage der Berechnung

In die Kennzahlen fließt keine KI ein und kein Zufall — dieselben Eingaben ergeben immer dasselbe Ergebnis. Künstliche Intelligenz wird nur an einer Stelle genutzt: um aus dem eingefügten Inseratstext die strukturierten Felder (Preis, Miete, Fläche, Baujahr, Lage, Hinweise auf Mängel) herauszulesen. Diese Felder können Sie vor der Analyse prüfen und korrigieren.

Gerechnet wird ein Überschlag für das erste Jahr nach Kauf. Nicht berücksichtigt: Steuern und Abschreibung, Wertentwicklung, Mietsteigerungen über die Zeit, Rücklagenbildung, Sondereffekte einzelner Mietverhältnisse.

2. Mietgrundlage

Gerechnet wird auf die Ist-Miete (Jahresnettokaltmiete), wenn sie im Inserat steht. Fehlt sie, wird die Potenzialmiete angesetzt: Marktmiete €/m² × Wohnfläche × 12. Die Marktmiete stammt aus groben Richtwerten für neun Thüringer Städte und ist überschreibbar.

Ist Leerstand angegeben, wird zusätzlich die Miete „bei Vollvermietung“ ausgewiesen. Liegen Ist- und Potenzialmiete beide vor, zeigt die Analyse die Kennzahlen für die jeweils andere Grundlage als zweite Sicht.

3. Kennzahlen

Ertrag

• Bruttorendite — Jahresmiete ÷ Kaufpreis.
• Nettomietrendite — NOI ÷ Gesamtinvestition. Die Miete nach nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten, bezogen auf Kaufpreis plus Kaufnebenkosten — die ehrlichere Variante der Bruttorendite.
• Kaufpreisfaktor — Kaufpreis ÷ Jahresmiete (das Vielfache der Jahresmiete).
• Kaufpreis / m² — Kaufpreis ÷ Wohnfläche.

Kapitaleinsatz

• Kaufnebenkosten — Grunderwerbsteuer + Notar/Grundbuch + Käuferprovision (falls im Inserat), jeweils als Prozentsatz des Kaufpreises. Steuer- und Notarsatz stammen aus Ihren Annahmen.
• Gesamtinvestition — Kaufpreis + Kaufnebenkosten.
• Eigenkapitalbedarf — Ihr hinterlegter Eigenkapital-Betrag. Ist keiner gesetzt, werden die Kaufnebenkosten angesetzt (100 %-Finanzierung des Kaufpreises).
• Darlehen — Gesamtinvestition − Eigenkapital.

Lauf­fähigkeit

• Kapitaldienst p. a. — Darlehen × (Zins + Tilgung).
• Bewirtschaftung p. a. — nicht umlagefähige Kosten: Instandhaltung €/m² × Fläche + Verwaltung €/WE × Einheiten + Mietausfallwagnis % × Jahresmiete. Sätze aus Ihren Annahmen.
• NOI — Jahresmiete − Bewirtschaftung (Nettomiete nach Bewirtschaftung).
• Cashflow — NOI − Kapitaldienst, vor Steuer.
• DSCR — NOI ÷ Kapitaldienst. Über 1 trägt die Miete Zins und Tilgung allein; Banken erwarten meist 1,1–1,2.
• Break-even-Zins — der Sollzins, bei dem der Cashflow auf null fällt: (NOI ÷ Darlehen) − Tilgungssatz. Der Abstand zu Ihrem angesetzten Zins ist die Reserve gegen Zinssteigerungen.
• EK-Rendite (cash) — Cashflow ÷ Eigenkapital. „inkl. Tilgung“ zählt die Tilgung als Vermögensaufbau hinzu.
• Vermögenszuwachs / Jahr — Tilgung p. a. + Cashflow p. a. (vor Steuer). Was das Objekt Sie pro Jahr reicher macht, ohne eine Wertsteigerung anzunehmen — auch ein negativer Cashflow kann durch die Tilgung überkompensiert werden.

4. Strategy Fit (0–100)

Wie gut das Objekt zu Ihrem Ankaufsprofil passt. Gewichteter Durchschnitt aus neun Kriterien, jedes einzeln von 0 bis 100 bewertet:

• Rendite gegen Ihr Renditeziel — Gewicht 20 %
• Kaufpreis gegen Ihr Preislimit — 16 %
• Kaufpreisfaktor gegen Ihr Faktor-Limit — 15 %
• Monatlicher Cashflow (vor Steuer) — 15 %. Positiver Cashflow ab Tag 1 ist der Bestbereich; stark negativer Cashflow ein deutlicher Malus. Ein kleiner Bonus bzw. Abzug kommt hinzu, je nachdem ob Ihr Cashflow-Ziel erreicht wird.
• Wohneinheiten gegen Ihre Zielgröße — 12 %
• Fahrzeit gegen Ihr Maximum — 12 % (nur wenn bekannt)
• Sanierungsbedarf gegen Ihre Bereitschaft — 10 %
• Energieklasse gegen Ihre Toleranz — 8 %
• Lageklasse gegen Ihre bevorzugten Lagen — 7 %

Je weiter ein Wert Ihr Ziel übertrifft, desto näher an 100; je deutlicher er es verfehlt, desto näher an 0. Ist die Fahrzeit unbekannt, entfällt das Kriterium und die übrigen Gewichte tragen entsprechend mehr.

Ein leicht negativer Cashflow ist bewusst kein Ausschluss: In einem anspruchsvollen Zinsumfeld kann ein Objekt mit kleinem Minus sinnvoll sein, wenn Lage, Substanz und Mietpotenzial überzeugen. Entscheidend ist das Gesamtbild.

Ausschlusskriterien kappen den Fit auf höchstens 32: ein als „hart“ markiertes Preis-, Rendite- oder Energie-Kriterium, das verfehlt wird, oder Erbbaurecht.

5. Opportunity Rating (A–E)

Die Marktqualität des Angebots, unabhängig von Ihrer Strategie. Aus einem Score von 0 bis 100:

• Kaufpreisfaktor — 45 %. Voll bei Faktor ≤ 13, fällt bis Faktor ≥ 26 auf nahezu 0.
• Bruttorendite — 40 %. Voll ab 7,5 %, sehr niedrig unter 4 %.
• Preis/m² gegen den Marktwert — 15 %. Nur wenn ein Vergleichswert vorliegt; sonst zählen Faktor und Rendite anteilig mehr.

6. Empfehlung

Die Handlungsempfehlung ergibt sich aus Strategy Fit, Opportunity Rating und dem Monats-Cashflow gegen Ihr Cashflow-Ziel:

• Ausschlusskriterium erfüllt oder Fit unter 38 → Verwerfen
• Fit ab 78, Cashflow-Ziel erreicht und Rating mindestens C → Kontakt aufnehmen
• Fit ab 58 → Weiter prüfen
• Fit ab 45 → Beobachten
• darunter → Verwerfen

7. Zielpreis-Korridor

Drei Ankerpreise werden aus Ihren Zielvorgaben abgeleitet:

• Preis für Zielrendite — Jahresmiete ÷ Ihr Renditeziel.
• Preis für Faktor-Limit — Jahresmiete × Ihr Faktor-Limit.
• Preis für Cashflow ±0 — der Kaufpreis, bei dem der Cashflow gerade null ist.

Die Obergrenze des Korridors ist der niedrigere Wert aus Zielrendite- und Faktor-Preis, die Untergrenze der Cashflow-±0-Preis. Liegt die Untergrenze über der Obergrenze, ist der Korridor „eng“: Das Objekt rechnet sich bei Ihren Vorgaben nur unter dem Zielrendite-Preis.

8. Annahmen

Diese Werte kommen aus Ihrer Strategie und beeinflussen die Rechnung stark. Beim Anlegen der Strategie werden sie aus dem gewählten Profil vorbelegt und sind jederzeit anpassbar:

• Sollzins und Tilgungssatz
• Eigenkapital-Betrag (oder: Kaufnebenkosten als Eigenkapital)
• Grunderwerbsteuer- und Notar/Grundbuch-Satz
• Instandhaltung €/m²/Jahr, Verwaltung €/WE/Jahr
• Mietausfallwagnis in % der Jahresmiete

Jede Analyse zeigt unter den Kennzahlen die konkret verwendeten Annahmen.

9. Grenzen

• Überschlag für Jahr 1 — keine Steuer, keine Abschreibung, keine Prognose über die Zeit.
• Die Datenqualität hängt am Inserat. Fehlende oder falsche Angaben verzerren das Ergebnis; die Analyse weist fehlende Pflicht- und Näherungsfelder aus.
• Marktmieten und Preis-Vergleichswerte sind grobe Richtwerte, keine lagescharfe Bewertung.
• Die Schwellen und Gewichte sind eine bewusste Setzung, kein Marktgesetz — sie machen Objekte vergleichbar, treffen aber keine Aussage über den Einzelfall.

Halten Sie eine Bewertung für unplausibel? Über den Link „Bewertung unplausibel? Melden“ in jeder Analyse geht Ihre Rückmeldung direkt in die Weiterentwicklung des Modells ein.